Stawki najmu magazynów w Polsce w 2026 roku

Stawka czynszu to pierwsza liczba, o którą pytają najemcy, ale sama w sobie niewiele mówi o realnym koszcie magazynu. Poniżej zebraliśmy aktualne dane rynkowe z 2026 roku oraz wskazówki, jak je czytać. Wszystkie stawki podajemy netto, za m² miesięcznie.

Sytuacja na rynku w 2026 roku

Na koniec I półrocza 2026 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce wyniosły ok. 38 mln m² (Savills, H1 2026). Popyt brutto w I półroczu sięgnął 3,51 mln m² i był o 20% wyższy niż przed rokiem, a nowe umowy i ekspansje stanowiły 60% wolumenu. Jednocześnie deweloperzy budują ostrożnie – w budowie było ok. 1,3 mln m², o 11% mniej niż rok wcześniej, a 61% tej powierzchni miało już najemców.

Efektem jest spadek pustostanów: do 6,3% na koniec czerwca (Savills) i 6,4% na koniec września 2026 r. (REDD, I–III kw. 2026), czyli do poziomu najniższego od 2023 roku. Według REDD od początku 2026 r. do końca września wynajęto 3,81 mln m², o 66% więcej niż w analogicznym okresie 2025 r.

Stawki wywoławcze w regionach

Stawki wywoławcze (headline rents) za standardowe moduły w dużych parkach typu big-box pozostają w 2026 r. stabilne. Lekką presję wzrostową widać głównie w najlepszych lokalizacjach i obiektach o ponadstandardowej specyfikacji.

Region	Stawka wywoławcza [EUR/m²/mies.]	Pustostany
Warszawa – strefa miejska (Warszawa I)	5,50–6,75	6,4%
Okolice Warszawy (Warszawa II)	4,00–5,50	6,9%
Górny Śląsk	3,95–5,25	7,0%
Polska Centralna (Łódź, Stryków, Piotrków)	3,60–4,50	5,1%
Wrocław	4,10–4,80	5,1%
Poznań	4,20–4,75	5,9%
Trójmiasto	4,30–5,70	5,8%
Kraków	5,00–5,90	4,8%
Szczecin	4,10–4,80	2,3%
Polska Wschodnia	4,00–5,25	9,8%
Polska Zachodnia	3,80–4,30	9,3%

Źródło: Savills, Warehouse and Industrial Market in Poland, H1 2026 (stan na koniec czerwca 2026 r.).

Inne źródła potwierdzają ten obraz. Według REDD średni czynsz wywoławczy dla wolnych powierzchni w Polsce wynosił na koniec września 2026 r. 4,7 EUR/m² i utrzymywał się na tym samym poziomie szósty kwartał z rzędu. Knight Frank podawał w I kw. 2026 r. przedział 3,80–5,00 EUR/m² dla obiektów big-box i 5,00–7,50 EUR/m² dla magazynów miejskich.

Czynsz efektywny i zachęty

Stawka wywoławcza to punkt wyjścia do negocjacji. Właściciele obiektów oferują zachęty – przede wszystkim miesiące bezczynszowe oraz udział w kosztach dostosowania powierzchni. W I kw. 2026 r. typowy okres bezczynszowy wynosił 1–1,5 miesiąca za każdy rok umowy (Knight Frank), czyli przy umowie pięcioletniej kilka miesięcy bez czynszu, zwykle rozłożonych na cały okres najmu.

Po uwzględnieniu zachęt czynsze efektywne w regionalnych parkach typu big-box mieściły się w I połowie 2026 r. w przedziale 2,80–5,70 EUR/m², a w strefie miejskiej Warszawy sięgały 6,00 EUR/m² (Savills). Rozpiętość jest duża, bo zależy od długości umowy, wielkości modułu i zakresu prac adaptacyjnych.

Co jeszcze składa się na koszt?

• Opłaty eksploatacyjne (service charge) – w I kw. 2026 r. zwykle 4,00–7,00 PLN/m² miesięcznie (Knight Frank). Obejmują m.in. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, ochronę, utrzymanie terenów wspólnych i zarządzanie.
• Część biurowo-socjalna – rozliczana według osobnej, wyższej stawki: 10,00–12,50 EUR/m² miesięcznie (Knight Frank, I kw. 2026).
• Media – energia elektryczna, ogrzewanie i woda według liczników; w przypadku magazynu ogrzewanego mogą stanowić istotną część całkowitego kosztu.
• Indeksacja – czynsz w EUR jest zwykle corocznie waloryzowany wskaźnikiem HICP dla strefy euro.

Od czego zależy stawka dla konkretnej oferty?

• lokalizacja – odległość od węzła autostradowego i od centrum aglomeracji; najwyższe stawki dotyczą magazynów w granicach dużych miast,
• wielkość modułu – małe moduły (SBU, do ok. 1000 m²) wynajmowane są drożej niż duże powierzchnie,
• długość umowy – umowy pięcioletnie i dłuższe dają lepsze warunki niż trzyletnie,
• specyfikacja – dostosowania produkcyjne, chłodnie, większa nośność posadzki czy podwyższona odporność ogniowa podnoszą czynsz,
• dostępność powierzchni w regionie – w rynkach z niskimi pustostanami (np. Szczecin, Opole, Kraków) pole do negocjacji jest mniejsze.

Podsumowanie

W 2026 r. stawki wywoławcze są stabilne, ale malejąca podaż wolnych powierzchni w głównych regionach stopniowo zmniejsza przestrzeń do negocjacji. Porównując oferty, warto liczyć całkowity koszt najmu w całym okresie umowy – czynsz efektywny, opłaty eksploatacyjne, media i koszty adaptacji – a nie samą stawkę wywoławczą. Nasi doradcy przygotują takie zestawienie dla wybranych obiektów.