Magazyn ,, szyty na miarę"- wady i zalety rozwiązań BTS/BTO

Na polskim rynku magazynowym dostępnych jest już ok. 38 mln m² nowoczesnych powierzchni magazynowych (Savills, I połowa 2026 r.). Często jednak zdarza się, że mimo tak dużego wyboru, żaden z dostępnych obiektów nie spełnia wszystkich wymagań, a dokonanie koniecznych usprawnień jest zbyt kosztowne lub  technicznie niemożliwe. W takich przypadkach dobrze jest rozważyć realizację projektu w formule BTS lub BTO tzw. magazyny szyte na miarę (z ang. „build to suit” i „build to own”).

DLA KOGO?

Teoretycznie obiekty BTS / BTO mogą być ciekawym rozwiązaniem dla każdego, jednak rynkowa praktyka pokazuje, że istnieje kilka kluczowych kryteriów decydujących o tym, czy możliwa jest realizacja projektu w takiej formule. Podstawowe kryteria, które muszą zostać spełnione to:

-wielkość magazynu: projekty BTS realizowane są najczęściej od ok. 10 000 m²; mniejsze, kilkutysięczne obiekty są możliwe głównie w istniejących parkach lub przy nietypowej specyfikacji (np. znacznie większej wysokości). Górna granica nie istnieje – w Polsce działają obiekty BTS o powierzchni ponad 100 000 m².

-okres najmu: preferowany przez deweloperów jest okres najmu na minimum 10 lat (często 10–15 lat). W wyjątkowych sytuacjach, gdy projekt jest w miarę standardowy i deweloper widzi szansę jego dalszej komercjalizacji zdecyduje się na skrócenie tego okresu do 5 lat.

-stabilna sytuacja finansowa najemcy: deweloper w przypadku projektów BTS/BTO na pewno poprosi o przedstawienie dokumentów finansowych najemcy i w zależności od ich oceny będą wymagane odpowiednie zabezpieczenia realizacji umowy (gwarancje bankowe, kaucja).

-początek najmu: sama budowa typowej hali trwa zwykle 6–9 miesięcy, a dodatkowy czas potrzebny jest na projekt, pozwolenia (w tym ewentualną decyzję środowiskową) i zakup gruntu. Łącznie od podpisania umowy przednajmu do rozpoczęcia eksploatacji trzeba liczyć zwykle 12–18 miesięcy.

GDZIE?

Dowolność wyboru lokalizacji często jest jednym z podstawowych czynników decydujących o realizacji projektu w formule Build To Suit lub Build To Own. Magazyn BTS/BTO może być wybudowany:

-na terenie istniejącego centrum logistycznego dewelopera,

-na gruncie będącym własnością najemcy,

-na gruncie który deweloper posiada w swoim portfelu lub który zostanie przez niego zakupiony specjalnie pod realizację projektu zgodnie ze wskazaniem najemcy.

KOSZT

Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, że projekt zrealizowany w formule BTS/BTO będzie dużo droższy od najmu istniejącego magazynu. O tym jaka będzie różnica w cenie najmu decyduje jednak wiele czynników i ostateczna cena magazynu może wcale nie róznić się znacząco od najmu powierzchni w istniejącej lokalizacji. Podstawowe czynniki wpływające na różnice w cenie to:

-koszt adaptacji: gdy wynajmujemy istniejący budynek deweloper dokonuje dla najemcy wszystkich wymaganych przeróbek. W sytuacji gdy najemca będzie wykorzystywał przestrzeń magazynową na potrzeby produkcji często wymagane są liczne przeróbki obiektu takie jak: wykonanie dodatkowych świetlików, rozprowadzenie mediów w ramach magazynu, przeróbka bram / doków. Koszt każdej takiej przeróbki obiektu wliczany jest w kalkulację czynszu. W przypadku, gdy obiekt powstaje „od zera” wszystkie takie zmiany mogą zostać zaplanowane na etapie budowy obiektu co znacząco obniża koszty adaptacji.

-lokalizacja: jeśli zdecydujemy się na budowę samodzielnego budynku BTS poza terenem istniejącego parku, deweloper będzie musiał przygotować i wykonać całą dodatkową infrastrukturę (drogi, ogrodzenie, przyłącza) co moze wpłynąć na zwiększenie kosztu najmu.

ZALETY ROZWIĄZAŃ BTS / BTO

Podstawowe zalety przy wyborze magazynu w formule BTS / BTO to wspomniana już dowolność w wyborze lokalizacji oraz możliwość całkowitej adaptacji powierzchni pod potrzeby najemcy. Dodatkowym plusem w przypadku takiego modelu realizacji projektu jest także możliwość zaadaptowania przestrzeni dookoła magazynu zgodnie z wolą najemcy, np. zaprojektowanie dodatkowego parkingu dla samochodów lub rowerów.

Jedną z adaptacji która jest niemożliwa do wykonania w przypadku istniejących obiektów jest dopasowanie wysokości magazynu do potrzeby najemcy. Może mieć to szczególne znaczenie w przypadku przestrzenii cross-dockowej, gdzie każdy dodatkowy metr wysokości wpływa na koszty ogrzewania, a standardowa wysokość 10–12 m budynków A-klasowych nie jest wymagana.

WADY PROJEKTÓW BTS / BTO

Jedną z głównych wad takich projektów jest już wspomniany czas realizacji wynoszący nierzadko powyżej roku. Dodatkowe wady to możliwy wyższy koszt najmu oraz wymagane dodatkowe zabezpieczenia finansowe i/lub dłuższe okresu najmu magazynu.

PODSUMOWANIE

Projekty szyte na miarę mają dziś duży udział w aktywności deweloperów. Na koniec czerwca 2026 r. 61% powierzchni w budowie miało już najemców, a wśród największych realizacji I połowy 2026 r. były obiekty BTS m.in. dla B/S/H w Rzeszowie (73 000 m²) i dla Schaeffler w Ujeździe (Savills, H1 2026; Knight Frank, I kw. 2026). Obiekty BTS z długimi umowami najmu są też chętnie kupowane przez inwestorów, co sprzyja kolejnym takim projektom. Jeśli szukają Państwo obiektu magazynowego, który musi spełniać specjalne wymagania lub też żaden z istniejących magazynów nie spełnia wymogów dotyczących lokalizacji warto jest rozważyć realizację projektu w takim modelu. Zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami którzy pomogą odpowiedzieć Państwu na pytania czy obiekt BTS / BTO na pewno jest optymalnym rozwiązaniem oraz pomogą przejść bezpiecznie przez cały proces najmu.