Magazyn ,, szyty na miarę"- wady i zalety rozwiązań BTS/BTO

Rafał Kijek

Tel. 525 230 940

Property Negotiator

ZADAJ PYTANIE

Na polskim rynku magazynowym dostępnych jest już ponad 14 mln mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych. Często jednak zdarza się, że mimo tak dużego wyboru, żaden z dostępnych obiektów nie spełnia wszystkich wymagań, a dokonanie koniecznych usprawnień jest zbyt kosztowne lub  technicznie niemożliwe. W takich przypadkach dobrze jest rozważyć realizację projektu w formule BTS lub BTO tzw. magazyny szytę na miarę (z ang. „build to suit” i „build to own”).

DLA KOGO?

Teoretycznie obiekty BTS / BTO mogą być ciekawym rozwiązaniem dla każdego, jednak rynkowa praktyka pokazuje, że istnieje kilka kluczowych kryteriów decydujących o tym, czy możliwa jest realizacja projektu w takiej formule. Podstawowe kryteria, które muszą zostać spełnione to:

-wielkość magazynu: rzadko kiedy deweloperzy zdecydują się na realizację projektu mniejszego niż 4000 mkw. (chyba, że magazyn ma dodatkowe wymagania jak znacznie większą wysokość). Górna granica nie istnieje i jak pokazują przykłady z rynku, deweloperzy doskonale radzą sobie z realizacją projektów nawet powyżej 100 000 mkw.

-okres najmu: preferowany przez deweloperów jest okres najmu na minimum 10 lat. W wyjątkowych sytuacjach, gdy projekt jest w miarę standardowy i deweloper widzi szansę jego dalszej komercjalizacji zdecyduje się na skrócenie tego okresu do 5 lat.

-stabilna sytuacja finansowa najemcy: deweloper w przypadku projektów BTS/BTO na pewno poprosi o przedstawienie dokumentów finansowych najemcy i w zależności od ich oceny będą wymagane odpowiednie zabezpieczenia realizacji umowy (gwarancje bankowe, kaucja).

-początek najmu: czas budowy samego budynku magazynowego to minimum pół roku, dodatkowy czas wymagany jest na zebranie wszystkich wymaganych pozwoleń (ewentualny zakup gruntu) stąd też realizację takiego projektu należy rozpocząć minimum rok, a czasem nawet dłużej przed planowanym rozpoczęciem eksploatacji magazynu.

GDZIE?

Dowolność wyboru lokalizacji często jest jednym z podstawowych czynników decydujących o realizacji projektu w formule Build To Suit lub Build To Own. Magazyn BTS/BTO może być wybudowany:

-na terenie istniejącego centrum logistycznego dewelopera,

-na gruncie będącym własnością najemcy,

-na gruncie który deweloper posiada w swoim portfelu lub który zostanie przez niego zakupiony specjalnie pod realizację projektu zgodnie ze wskazaniem najemcy.

KOSZT

Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, że projekt zrealizowany w formule BTS/BTO będzie dużo droższy od najmu istniejącego magazynu. O tym jaka będzie różnica w cenie najmu decyduje jednak wiele czynników i ostateczna cena magazynu może wcale nie róznić się znacząco od najmu powierzchni w istniejącej lokalizacji. Podstawowe czynniki wpływające na różnice w cenie to:

-koszt adaptacji: gdy wynajmujemy istniejący budynek deweloper dokonuje dla najemcy wszystkich wymaganych przeróbek. W sytuacji gdy najemca będzie wykorzystywał przestrzeń magazynową na potrzeby produkcji często wymagane są liczne przeróbki obiektu takie jak: wykonanie dodatkowych świetlików, rozprowadzenie mediów w ramach magazynu, przeróbka bram / doków. Koszt każdej takiej przeróbki obiektu wliczany jest w kalkulację czynszu. W przypadku, gdy obiekt powstaje „od zera” wszystkie takie zmiany mogą zostać zaplanowane na etapie budowy obiektu co znacząco obniża koszty adaptacji.

-lokalizacja: jeśli zdecydujemy się na budowę samodzielnego budynku BTS poza terenem istniejącego parku, deweloper będzie musiał przygotować i wykonać całą dodatkową infrastrukturę (drogi, ogrodzenie, przyłącza) co moze wpłynąć na zwiększenie kosztu najmu.

ZALETY ROZWIĄZAŃ BTS / BTO

Podstawowe zalety przy wyborze magazynu w formule BTS / BTO to wspomniana już dowolność w wyborze lokalizacji oraz możliwość całkowitej adaptacji powierzchni pod potrzeby najemcy. Dodatkowym plusem w przypadku takiego modelu realizacji projektu jest także możliwość zaadaptowania przestrzeni dookoła magazynu zgodnie z wolą najemcy, np. zaprojektowanie dodatkowego parkingu dla samochodów lub rowerów.

Jedną z adaptacji która jest niemożliwa do wykonania w przypadku istniejących obiektów jest dopasowanie wysokości magazynu do potrzeby najemcy. Może mieć to szczególne znaczenie w przypadku przestrzenii cross-dockowej, gdzie każdy dodatkowy metr wysokości wpływa na koszty ogrzewania, a standardowo wysokość 10m budynków A-klasowych nie jest wymagana.

WADY PROJEKTÓW BTS / BTO

Jedną z głównych wad takich projektów jest już wspomniany czas realizacji wynoszący nierzadko powyżej roku. Dodatkowe wady to możliwy wyższy koszt najmu oraz wymagane dodatkowe zabezpieczenia finansowe i/lub dłuższe okresu najmu magazynu.

PODSUMOWANIE

Na polskim rynku powstaje coraz więcej obiektów realizowanych w formule BTS / BTO. Jeśli szukają Państwo obiektu magazynowego, który musi spełniać specjalne wymagania lub też żaden z istniejących magazynów nie spełnia wymogów dotyczących lokalizacji warto jest rozważyć realizację projektu w takim modelu. Zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami którzy pomogą odpowiedzieć Państwu na pytania czy obiekt BTS / BTO na pewno jest optymalnym rozwiązaniem oraz pomogą przejść bezpiecznie przez cały proces najmu.

Udostępnij

Dołącz do dyskusji