Magazyn ,, pod produkcję" - krok po kroku

Bardzo często zgłaszają się do nas Klienci poszukujący magazynu z wydzieloną częścią pod produkcję.  Wynajem takiej powierzchni magazynowej i adaptacja jej pod potrzeby jest procesem nierzadko dużo bardziej wymagający od najmu powierzchni pod magazynowanie. W niniejszym artykule postaramy się pokazać jakie wyzwania czekają przy najmie takiej powierzchni oraz jak wygląda cały proces najmu krok po kroku.

Określenie wymagań

Pierwszym krokiem w przypadku poszukiwania powierzchni magazynowej pod produkcję jest precyzyjne określenie potrzeb zarówno Klienta jak i procesów produkcyjnych. Krytyczne jest doprecyzowanie wszystkich wymagań – w naszej pracy nie raz spotkaliśmy się z sytuacją, że na ostatnim etapie negocjacji pojawiały się dodatkowe wymagania o których wcześniej Klient nie wspominał i których deweloper bądź właściciel powierzchni magazynowej nie mógł spełnić (np. ze względu na konstrukcję budynku lub dostępne moce przyłączeniowe).

Z długiej listy pytań na jakie trzeba sobie odpowiedzieć na etapie określenia wymagań to m. in.:

- jakie moce przyłączeniowe wymagane są pod urządzenia i maszyny produkcyjne,

- czy wymagane są dodatkowe odprowadzenia produktów ubocznych powstających w wyniku procesów produkcyjnych (np. para wodna, ścieki),

- czy do procesów produkcyjnych wykorzystywane będą materiały łatwopalne (ADR).

Odpowiedni opis procesów produkcyjnych i dokładna analiza zapotrzebowania pozwoli zaoszczędzić czas potrzebny na znalezienie właściwej powierzchni magazynowej.

Wybór lokalizacji

Mając określone procesy produkcyjne i rozumiejąc ich wpływ na środowisko możemy dokonać wyboru lokalizacji i z całej puli dostępnych powierzchni magazynowych wybrać te, w których będzie możliwa taka produkcja. Barierą mogą być tutaj np. decyzje środowiskowe jakie są możliwe do uzyskania w danej lokalizacji (w przypadku gdy centrum logistyczne sąsiąduje z terenami zielonymi lub zabudową mieszkaniową). Po wyborze obiektu, potwierdzeniu dostępności powierzchni i możliwości umiejscowienia projektu w wybranej lokalizacji możemy przejść do kolejnego kroku.

Projekt techniczny

Do przygotowania wyceny powierzchni magazynowo-produkcyjnej deweloper wymagał będzie od Klienta tzw. „wrysowania” się w layout wydzielonej powierzchni. Na dostarczonych od dewelopera layoutach powierzchni magazynowych (najczęściej są to pliki Autocad w formacie DWG) osoby odpowiedzialne za produkcję po stronie Klienta muszą rozrysować umiejscowienie maszyn produkcyjnych i zacznaczyć wymagane przyłącza. Rozrysowanie powierzchni wymagane jest z dwóch powodów:

- wiedząc jak i gdzie umiejscowione będą maszyny deweloper jest w stanie ocenić możliwości techniczne oraz koszt wymaganych adaptacji powierzchni,

- ze względu na przepisy polskiego prawa część produkcyjna musi być dodatkowo doświetlona – wymaga to ze strony dewelopera najczęściej dodatkowych świetlików dachowych umiejscowionych w konstrukcji budynku (dachu lub w ścianach bocznych).

Negocjacje warunków handlowych

W przypadku, gdy deweloper dokonuje pod potrzeby Klienta produkcyjnego adaptacji powierzchni magazynowych musimy liczyć się z tym, że koszt najmu takiej powierzchni będzie wyższy niż standardowej powierzchni magazynowej. Kluczowym wskaźnikiem jest wtedy długość na jaką podpisywany jest najem obiektu, im ten okres jest dłuższy tym koszt adaptacji rozkładany jest na większą liczbę lat. W przypadku większych adaptacji deweloper może wymagać, aby okres najmu wynosił minimum 5, a czasem nawet 7 i więcej lat.

Wymagane pozwolenia

Standardem rynkowym jest to, że jeśli pod potrzeby Klienta budowany jest obiekt BTS/BTO, kompletowanie wymaganych zezwoleń (np. decyzję środowiskową) deweloper organizuje  we własnym zakresie. Natomiast jeśli adaptowany jest istniejący obiekt to może zdarzyć się, że  Najemca ,,na własną rękę” musi przygotować odpowiednie wnioski i uzyskać wymagane zezwolenia (jest to wtedy warunek konieczny podpisania umowy najmu z deweloperem).

Podsumowanie

Deweloperzy chętnie współpracują z Klientami poszukującymi powierzchni magazynowych pod produkcję. Ważne jest właściwe przeprowadzenie całego procesu w szczególności pełne zdefiniowane wymagań i zapotrzebowań procesów produkcyjnych.  Mając pełne informacje jesteśmy w stanie szybko i sprawnie przeprowadzić proces takiego poszukiwania.