Chłodnie i mroźnie – najem magazynu z kontrolowaną temperaturą

Magazyny z kontrolowaną temperaturą obsługują przede wszystkim branżę spożywczą, farmaceutyczną i e-commerce z produktami świeżymi. To jeden z najbardziej wymagających technicznie segmentów rynku: instalacje są drogie, a ich koszt i zużycie energii w dużym stopniu decydują o opłacalności najmu.

Zakresy temperatur

• Magazyn z kontrolowaną temperaturą otoczenia – zwykle +15 do +25°C, np. dla leków, kosmetyków, czekolady.
• Chłodnia – zakres dodatni, najczęściej od 0 do +8°C (np. nabiał, owoce i warzywa, mięso świeże).
• Mroźnia – temperatury ujemne, zwykle od –18 do –25°C, a dla niektórych produktów jeszcze niższe.

W jednym obiekcie często łączy się kilka komór o różnych temperaturach oraz chłodzoną strefę kompletacji i przeładunku.

Czym chłodnia różni się od standardowego magazynu?

• Izolowana obudowa – ściany i stropy z płyt warstwowych o grubości dobranej do temperatury komory oraz szczelne połączenia ograniczające mostki termiczne.
• Posadzka – pod mroźnią wymagane jest ogrzewanie lub wentylacja podposadzkowa, które chronią grunt przed przemarzaniem i wysadzinami.
• Instalacja chłodnicza – agregaty, parowniki i odszranianie; coraz częściej na naturalnych czynnikach chłodniczych (CO₂, amoniak), bo unijne rozporządzenie o F-gazach z 2024 r. stopniowo ogranicza stosowanie czynników o wysokim współczynniku GWP.
• Strefa przeładunku – doki z uszczelnieniami, śluzy i bramy szybkobieżne ograniczające napływ ciepłego powietrza.
• Ochrona przeciwpożarowa – w mroźniach stosuje się instalacje tryskaczowe suche lub alternatywne systemy (np. redukcję tlenu); dobór systemu trzeba uzgodnić z rzeczoznawcą ppoż. i ubezpieczycielem.
• Moc przyłączeniowa i zasilanie awaryjne – zapotrzebowanie na energię jest wielokrotnie wyższe niż w magazynie suchym, a przerwa w zasilaniu oznacza ryzyko utraty towaru.
• Monitoring temperatury – ciągła rejestracja warunków przechowywania, wymagana przez systemy jakości (HACCP, GDP w farmacji).

Wymagania formalne

Działalność w chłodni spożywczej wymaga zatwierdzenia lub wpisu do rejestru przez właściwy organ – Państwową Inspekcję Sanitarną, a w przypadku produktów pochodzenia zwierzęcego Inspekcję Weterynaryjną. Magazyny produktów leczniczych podlegają wymaganiom Dobrej Praktyki Dystrybucyjnej (GDP). Na etapie wyboru obiektu warto potwierdzić, że układ pomieszczeń, posadzki, odpływy i zaplecze sanitarne pozwolą na uzyskanie wymaganych decyzji.

Najem czy BTS?

Gotowych, wolnych chłodni i mroźni na rynku jest niewiele, a dostosowanie standardowego modułu do niskich temperatur jest kosztowne – zwłaszcza w przypadku mroźni, która wymaga ingerencji w posadzkę. Dlatego większe powierzchnie chłodnicze najczęściej powstają w formule BTS lub jako adaptacja w nowym budynku, zaplanowana jeszcze przed jego budową. Ze względu na koszt instalacji wynajmujący oczekują w takich projektach dłuższych umów najmu – zwykle co najmniej 10 lat.

Koszty

Czynsz za powierzchnię chłodniczą jest znacząco wyższy niż w magazynie standardowym, bo uwzględnia koszt izolacji i instalacji chłodniczej. Równie ważny jest koszt energii – przy porównaniu ofert warto poprosić o dane o zużyciu energii i sprawności instalacji oraz ustalić, kto odpowiada za serwis i wymianę urządzeń chłodniczych w okresie najmu.

Podsumowanie

Najem chłodni lub mroźni wymaga dokładnego określenia zakresów temperatur, wielkości komór, rotacji towaru i wymagań sanitarnych już na początku procesu. Nasi doradcy pomogą sprawdzić dostępne obiekty i oszacować, czy bardziej opłaca się adaptacja istniejącej powierzchni, czy projekt BTS.