ESG i certyfikaty BREEAM w magazynach – co oznaczają dla najemcy

Jeszcze kilka lat temu certyfikat ekologiczny był w magazynach dodatkiem marketingowym. Dziś coraz częściej jest warunkiem wymaganym przez inwestorów, banki i samych najemców – zwłaszcza międzynarodowe koncerny, które raportują emisje w całym łańcuchu dostaw. Dla najemcy ma to przede wszystkim wymiar praktyczny: budynek o lepszych parametrach to zwykle niższe rachunki za energię.

Certyfikaty wielokryterialne

W Polsce w budynkach komercyjnych dominuje system BREEAM, rzadziej stosowane są LEED i DGNB. Certyfikat ocenia m.in. efektywność energetyczną, zużycie wody, dobór materiałów, gospodarkę odpadami, transport i komfort użytkowników.

• BREEAM New Construction – certyfikat dla nowego budynku, przyznawany na etapie projektu i budowy. Poziomy: Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding. W nowych parkach logistycznych standardem są zwykle poziomy Very Good lub Excellent.
• BREEAM In-Use – ocena budynku w trakcie eksploatacji, odnawiana okresowo. Coraz więcej właścicieli certyfikuje w ten sposób także starsze obiekty w swoich portfelach.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Od 28 kwietnia 2023 r. właściciel budynku lub jego części ma obowiązek przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy zawieraniu umowy najmu. Świadectwo zawiera m.in. wskaźnik zapotrzebowania na energię pierwotną (EP) i pozwala w prosty sposób porównać energochłonność różnych ofert. Warto o nie poprosić już na etapie preselekcji.

Rozwiązania, które realnie obniżają koszty

• oświetlenie LED ze sterowaniem (DALI, czujniki ruchu i światła dziennego),
• dobra izolacja dachu i ścian oraz uszczelnienia doków,
• pompy ciepła lub wysokosprawne systemy grzewcze z automatyką strefową,
• instalacja fotowoltaiczna na dachu – energia na potrzeby własne budynku lub najemcy,
• opomiarowanie zużycia mediów (submetering) na poziomie modułu najemcy,
• stanowiska ładowania samochodów elektrycznych i infrastruktura dla rowerów,
• retencja i ponowne wykorzystanie wody deszczowej.

Zielone klauzule w umowie najmu

Wraz z certyfikacją pojawiają się w umowach tzw. zielone klauzule (green lease). Najczęściej dotyczą one:

• wymiany danych o zużyciu energii, wody i odpadów między najemcą a wynajmującym (potrzebnych obu stronom do raportowania),
• zasad korzystania z energii z instalacji PV na dachu i jej rozliczania,
• wymagań dla prac adaptacyjnych wykonywanych przez najemcę (materiały, efektywność urządzeń),
• wspólnych celów ograniczania zużycia energii.

Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić, czy zobowiązania są wykonalne operacyjnie i kto ponosi koszty ewentualnych modernizacji.

Raportowanie ESG

Unijne przepisy o raportowaniu zrównoważonego rozwoju (dyrektywa CSRD) objęły w pierwszej kolejności największe spółki. W 2025 r. w ramach pakietu upraszczającego Omnibus obowiązki części firm zostały przesunięte w czasie, a zakres raportowania jest ograniczany. Niezależnie od tego, czy dana firma raportuje sama, informacji o emisjach coraz częściej wymagają od niej klienci i banki – dane o budynku magazynowym są ich ważnym elementem.

Podsumowanie

Przy wyborze magazynu warto traktować certyfikat i świadectwo energetyczne jako źródło konkretnych informacji o kosztach eksploatacji, a nie tylko jako etykietę. Pomożemy porównać oferty pod kątem parametrów energetycznych i zapisów ESG w umowie najmu.