Całkowity koszt najmu powierzchni magazynowej

Poszukując idealnej powierzchni magazynowej klient otrzymuje od dewelopera oferty z poszczególnymi wartościami określającymi m.in. czynsz najmu, opłaty eksploatacyjne. Ponieważ jednak przy przygotowaniu takiej oferty stosowane są różne metodologie i nie zawsze te same pozycje kosztowe są uwzględniane w ramach danych opłat, a standardy poszczególnych powierzchni mogą znacząco się od siebie różnić porównanie otrzymanych ofert nie jest łatwym zadaniem.

Aby odpowiedzieć sobie finalnie na pytanie która oferta jest dla nas najkorzystniejsza musimy przeanalizować wszystkie elementy wyceny

Poniżej zebraliśmy najważniejsze informacje, które mają istotny wpływ na całkowity koszt najmu.

WPŁYW OKRESU NAJMU NA WARUNKI FINANSOWE

Otrzymując ofertę na wynajem powierzchni najczęściej otrzymamy dwa warianty cenowe: trzyletni i pięcioletni okres najmu. W większości przypadków wariant pięcioletni będzie korzystniejszy cenowo dlatego, że deweloper przygotowując powierzchnię pod klienta musi dokonać niezbędnych adaptacji których koszt uwzględnia w wyliczeniach czynszu najmu. Im dłuższy okres najmu, tym na większą liczbę miesięcy rozkładają się poniesione nakłady.

Inaczej sprawa ma się w przypadku magazynów BTS (Build-to-suit), czyli takich, gdzie deweloper specjalnie na potrzeby konkretnego najemcy buduje magazyn. Dla takich projektów zazwyczaj minimalnym okresem najmu jest 10 lat.

Deweloperzy bardzo rzadko decydują się na skrócenie okresu najmu poniżej trzech lat, a jeśli już wyrażają zgodę na takie rozwiązanie to wiąże się to jednak zwykle z brakiem dodatkowych rabatów dla najemcy.

BAZOWY CZYNSZ NAJMU

Podstawowym kosztem najmu magazynu jest czynsz. Standardem rynkowym jest jego płatność miesięcznie z góry, według ustalonej kwoty liczonej w walucie EURO w przeliczeniu na liczbę metrów kwadratowych zajmowanej powierzchni magazynowej oraz biurowej. Dodatkowo jest on indeksowany co 12 miesięcy najczęściej na podstawie wskaźnika HICP (ang. The Harmonised Index of Consumer Prices) czyli indeksu cen konsumpcyjnych wprowadzonym przez Komisję Europejską.

INFLACJA

Inflacja w ostatnich latach utrzymywała się na bardzo niskim poziomie. Prognoza NBP pokazuje jednak, że trend wzrostowy cen konsumpcyjnych może powrócić w kolejnych latach.

Rozważając długoterminową umowę najmu należy pamiętać, że wartość czynszu bazowego podlega waloryzacji. Przy umowach wieloletnich ostateczna wartość czynszu może znacząco różnić się od tej płaconej na początku okresu najmu.

Na poniższym wykresie przedstawiamy przykład zmiany wysokości czynszu bazowego w przypadku wzrostu inflacji do ok. 5% w kolejnych latach.

CZYNSZ EFEKTYWNY

W otrzymanych ofertach bardzo często obok wartości czynszu bazowego pojawia się jeszcze wartość tzw. czynszu efektywnego. Czynsz efektywny to średni miesięczny czynsz dla całego okresu najmu z uwzględnieniem wszelkich zachęt i rabatów proponowanych najemcy przez dewelopera.

Jakie zachęty stosują deweloperzy? Mogą to być m.in.:

• okres wolny od czynszu (ang. rent-free period)
• pokrycie kosztów przeprowadzki
• częściowe lub całkowite pokrycie kosztu wykończenia powierzchni na potrzeby najemcy
• zwolnienia z kosztów wliczonych w opłatę serwisową.

Trzeba jednak pamiętać, że miesiące bezczynszowe nie zawsze są skumulowane na początku okresu najmu, ale mogą być rozłożone na cały okres trwania umowy (np. 6 miesięcy bezczynszowych dla umowy trzyletniej to 4 miesiące z opłatą 50% czynszu w każdym roku). Szczególnie w przypadku działalności charakteryzującej się sezonowością, ustalenie miesięcy bezczynszowych w okresie obniżonych przychodów pozwoli na zwiększenie płynności.

KOSZTY DOSTOSOWAŃ PONADSTANDARDOWYCH

Deweloperzy coraz częściej dostosowują się do potrzeb najemcy oferując wykonanie modyfikacji powierzchni oraz pozyskanie odpowiednich pozwoleń potrzebnych dla prowadzenia danej działalności w magazynie.

Pozycja ta dotyczy przede wszystkim najemców, którzy chcą prowadzić działalność produkcyjną. Przykładowe modyfikacje z jakimi spotkali się klienci MAXON:

• dostosowania do potrzeb produkcyjnych obejmujące dodatkowe doświetlenie powierzchni światłem dziennym (12,5% zgodnie z polską normą), wentylację, instalację sprężonego powietrza, wykonanie fundamentów pod ciężkie maszyny, kanały technologiczne, czy wyposażenie w suwnice
• systemy kontroli temperatury wewnątrz magazynu lub jego części
• system wentylacji umożliwiający pracę wózków gazowych
• dostosowanie budynku do przechowywania towarów niebezpiecznych (ADR) obejmujące często dodatkowe instalacje tryskaczowe, zabezpieczenia przeciwpożarowe oraz podwyższenie ognioodporności budynku.

Koszty dostosowań ponadstandardowych (ASTI, ang. above standard tenant improvements) mogą zostać rozłożone na cały okres trwania umowy i rozliczane na zasadzie czynszu.

OPŁATA SERWISOWA ORAZ POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

Opłata serwisowa podobnie jak czynsz płatna jest z góry i ustalana w walucie krajowej. Rozliczana jest corocznie na zasadzie "otwartej księgi".

Decydując się na najem powierzchni za każdym razem warto przeanalizować dokładnie usługi zawarte w opłacie serwisowej oraz pozostałe koszty operacyjne, jakimi zostanie obciążony najemca. Pozwoli to na uniknięcie ryzyka pojawienia się niespodziewanych kosztów po podpisaniu umowy najmu (przykład: obniżenie czynszu efektywnego w ofercie poprzez włączenie w koszty dodatkowe raty za leasing oświetlenia magazynu).

Przykład podziału kosztów operacyjnych:

-W RAMACH OPŁATY SERWISOWEJ

• Utrzymanie terenów zewnętrznych – dróg i zieleni (usuwanie śniegu, inspekcje, naprawy)
• Ochrona fizyczna obiektu
• Wydatki administracjne (podatki, opłaty lokalne, obsługa prawna)
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Koszty mediów terenów wspólnych
• Koszty zarządzania

-KOSZTY PŁATNE DODATKOWO

• Koszty mediów rozliczanych według indywidualnych wskazań liczników
• Koszty przeglądów i utrzymania urządzeń
• Koszty indywidualne Najemcy (internet, telefony)

ZABEZPIECZENIE NAJMU

Występuje najczęściej w postaci gwarancji bankowej lub rzadziej – depozytu, w wysokości 3-6 miesięcznego czynszu powiększonego o opłaty serwisowe i VAT. W przypadku gdy najemca jest nowopowstałą lub lokalną firmą istotna jest gwarancja spółki-matki.

UBEZPIECZENIE

Ubezpieczenie budynku i OC dewelopera wliczone jest z reguły w opłatę serwisową. Najemca natomiast pokrywa koszt ubezpieczenia w zakresie OC oraz własnych instalacji i wyposażenia.

MEDIA

Utrzymanie w okresie zimowym temperatury ok. 12 C w budynku A-klasowym to koszt 10-40% rocznego czynszu. W zalezności od rodzaju ogrzewania, standardu budynku, kształtu, "sąsiedztwa" koszty ogrzewania mogą znacząco różnić się pomiędzy poszczególnymi ofertami. Różnica ta może być istotna, dlatego warto zwrócić szczególną uwagę na to jaki rodzaj ogrzewania jest dostępny w danym budynku magazynowym oraz jaka jest jego energooszczędność.

PODSUMOWANIE

Mamy nadzieję, że powyższe wskazówki przybliżyły Państwu zagadnienie i ułatwi wybór najlepszej lokalizacji dla Państwa firmy. W razie dodatkowych pytań zachęcamy do kontaktu z naszymi pracownikami, postaramy się wyjaśnić wszystkie wątpliwości.