Najem obiektów A-klasowych pod potrzeby produkcyjne

Zapraszamy do lektury drugiej części naszego cyklu artykułów „Magazyny do zadań specjalnych” w której poruszymy temat najmu obiektów A-klasowych pod potrzeby produkcyjne.

Standard magazynu A-klasowego

W materiałach informacyjnych i marketingowych związanych z obiektami magazynowymi często spotkamy się ze sformułowaniami, że magazyn jest w standardzie „A-klasowym”. Co tak de facto oznacza to sformułowanie? W ogólnie przyjętej definicji, magazyn A-klasowy powinien posiadać następujące parametry:

• wysokość składowania min. 10m,
• posadzkę bezpyłową o nośności min. 5 T / mkw.,
• system tryskaczowy,
• doki hydrauliczne oraz bramy z poziomu zero.
  

W języku potocznym określamy magazynami A-klasowymi wszystkie nowoczesne obiekty budowane przez deweloperów magazynowych (nawet obiekty cross-dock’owe o wysokości w świetle poniżej 10m). 

Jednym z najważniejszym aspektów obiektów A-klasowych jest ich powierzchnia. Realizowane hale magazynowe to najczęściej obiekty typu „big-box” o powierzchni od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy mkw. Poszczególne moduły dla najemców są wydzielane wtedy pełnymi ścianami oddzielającymi (najczęściej zgodnie z siatką słupów). Takie wydzielenia zapewnia najemcom odpowiednią prywatność i ograniczenie przenikania hałasu. 

W standardzie A-klasowym realizowane przez deweloperów są praktycznie wszystkie obiekty nowoczesne obiekty magazynowe w Polsce. Jak taki standard sprawdza się w zastosowaniach produkcyjnych? Sprawdźmy!

Wysokość składowania

W większości przypadków produkcyjnych wysokość 10m w tzw. „świetle” to wartość, aż zbyt duża. Często dla potrzeb produkcji wystarczająca wysokością byłoby 5-6 metrów. Na rynku mało jest jednak nowoczesnych obiektów o takiej wysokości ze względu na ograniczoną funkcjonalność takiego obiektu w przyszłości (sam koszt budowy niższego obiektu nie jest też znacząco niższy od standardowego magazynu). Obawy najemców w przypadku hal wysokiego składowania to przede wszystkim lęk o wysokie koszty ogrzewania obiektu o takiej kubaturze. Nowoczesne hale magazynowe są jednak budowane przy zastosowaniu energooszczędnych materiałów o bardzo dobrej izolacji cieplnej. Koszt ogrzewania takiej hali często okazuje się znacząco niższy niż niższego obiektu starszego typu.

Drugim problemem związanym z taką wysokością składowania jest odpowiednie doświetlenie stanowisk produkcyjnych. W standardzie magazyny A-klasowe posiadają oświetlenie zamontowane pod konstrukcją nośną o mocy 200 lx (zgodną z wymogami dla przestrzeni magazynowych). Nie jest jednak dużym kosztem i problemem zwiększenie mocy oświetlenia poprzez zagęszczenie lamp i / lub obniżenie ich do poziomu wymaganego przez stanowiska produkcyjne (ew. można zastosować też dodatkowe oświetlenie przy samych stanowiskach pracy).

Posadzka

Magazyny A-klasowe posiadają najczęściej posadzkę o nośności w zakresie 5-6 T / mkw. To wartości pozwalające na wysokie składowanie towarów. W przypadku procesów produkcyjnych może się jednak okazać, że taka nośność posadzki nie będzie wystarczająca. Jeżeli wzmocnienie posadzki wymagane jest tylko pod konkretne maszyny istnieje możliwość skucia części istniejącej posadzki i realizacje wzmocnionych fundamentów. Jeżeli natomiast problem dotyczy całego magazynu to trzeba sprawdzić, czy korzystniejszym ekonomicznie rozwiązaniem nie byłby najem nowopowstającego obiektu, gdzie już na etapie realizacji można wykonać odpowiednie wzmocnienia bez ponoszenia podwójnych kosztów.

Światło dzienne

Jednym z podstawowych aspektów związanych z procesami produkcyjnymi są tzw. „stałe miejsca pracy”. Zgodnie z polskimi przepisami miejsca stałej pracy (czyli takie pomieszczenia w których pracownik przebywa przez min. 4 godziny w trakcie zmiany) wymagają doświetlenia światłem dziennym na poziomie 12,5%. W praktyce wymóg ten oznacza konieczność doświetlenia określonej powierzchni magazynowej dodatkowymi pasmami świetlnymi lub oknami w ścianach magazynu. Przygotowanie dodatkowego doświetlenia dla istniejących obiektów nie stanowi większego problemu technicznego, wpływa jednak na koszt najmu powierzchni (tym większy, im większa jest powierzchnia wymagająca doświetlenia).  

Czy można zrezygnować z doświetlenia światłem dziennym? Tak, o ile zastosowanie światła dziennego przeszkadza w stosowanych procesach produkcyjnych. Wymagane jest wtedy uzyskanie odpowiedniego odstępstwa od sanepidu.

Systemy tryskaczowe

Tryskacze są standardwym elementem wyposażenia nowoczesnych obiektów magazynowych. Z jednej strony zwiększają one ognioodporność budynku pozwalając na składowanie większej ilości towarów, z drugiej wiążą się z kilkoma obostrzeniami o których warto pamiętać projektując halę magazynową.

O samych przepisach związanych z ochroną przeciwpożarową pisaliśmy w pierwszej części naszego cyklu (Magazyny ADR – zapraszamy do lektury) w tym miejscu chcielibyśmy zwrócić na dwa istotne aspekty związane z systemami tryskaczowymi, czyli pomieszaniami zamkniętymi oraz towarami ADR. 

Bardzo często w przypadku realizacji obiektów produkcyjnych pojawia się potrzeba wydzielenia pomieszczeń specjalnego przeznaczenia np. laboratoriów. Pierwszym pomysłem jest najczęściej wybudowanie dedykowanego pomieszczenia na hali magazynowej o niższej wysokości i specjalnych adaptacjach (np. dodatkowej klimatyzacji czy wentylacji). W przypadku obiektu A-klasowego wydzielenie takiego pomieszczenia nie jest takie proste – wszystkie zamknięte pomieszczenia wymagają dostosowania systemu tryskaczowego (obniżenie instalacji i wykonanie dodatkowych jej elementów w zamkniętymi pomieszczeniu). To zawsze dodatkowy koszt, który może znacząco wpłynąć na cenę najmu. Jednym z rozwiązań optymalizujących koszty w przypadku mniejszych powierzchni jest włączenie takich dedykowanych pomieszczeń w strefę tzw. „biurowo-socjalną”.

Drugim aspektem, o którym chcielibyśmy wspomnieć jest składowanie towarów ADR. W przypadku obiektów wyposażonych w systemy tryskaczowe poza polskimi przepisami PPOŻ obowiązują nas także normy związane z systemami tryskaczowymi (np. norma NFPA). Normy te określają w jaki sposób i w jakich ilościach mogą być składowane towary niebezpieczne na magazynie. Na etapie analizy aspektów ochrony przeciwpożarowej może pojawić się konieczność wybudowania specjalnego tzw. „bunkra” pozwalającego na składowanie wybranych towarów. Koszt budowy takiego bunkra często jest znaczący. Rozwiązaniem może być wtedy wydzielenie dedykowanych stref pożarowych oddzielonych od reszty obiektu ścianą oddzielenia przeciwpożarowego. 

Decyzja środowiskowa

Realizowane obiekty magazynowe praktycznie zawsze posiadają przyznaną decyzję środowiskową (jest ona wymagana dla każdego obiektu magazynowego o powierzchni powyżej 10 000 mkw.). Zakres przyznanej decyzji jest różny dla każdego obiektu i zależy m.in. od MPZP (miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego). 

Jeżeli nasze procesy produkcyjne wymagają specjalnych pozwoleń na etapie rozmów o powierzchni wymagane jest sprawdzenie jakie ew. obostrzenia definiuje lokalny plan, jakie jest podejście władz regionu do potencjalnych przedsięwzięć produkcyjnych i czy jest sens podejmować działania o uzyskanie nowej decyzji środowiskowej. W przypadku, gdy prowadzone przez nas procesy produkcyjne mogą znacząco wpływać na środowisko musimy liczyć się z odpowiednim oczekiwaniem na wydanie nowej decyzji (ostrożnie trzeba przyjąć ok. 6 miesięcy na wydanie takiej decyzji).

Media

Trudno mówić o procesach produkcyjnych bez zapewnienia odpowiednich mediów, w szczególności prądu. To zdecydowany plus obiektów A-klasowych, gdzie już na etapie projektowania i realizacji zapewniona jest odpowiednia rezerwa prądu pod potrzeby produkcyjne. W praktyce nie ma problemu z przydziałem prądu na poziomie kilkuset kW, a w przypadku wybranych obiektów nawet znacznie wyższego zapotrzebowania. Ważne jest wtedy odpowiednie zaprojektowanie przestrzeni produkcyjnej, tak aby ograniczyć koszt doprowadzenia okablowania (w praktyce oznacza to zlokalizowanie strefy maszynowej jak najbliżej istniejących rozdzielni). 

Okres najmu

Wszystkie realizowane adaptacje wpływają na koszt najmu obiektu. W zależności od wybranego modelu finansowego koszt adaptacji tzw. ASTI (Above Standard Tenant Improvment) może zostać poniesiony przez najemcę przed rozpoczęciem najmu lub rozłożony w okresie najmu. Najczęstszy okres najmu w przypadku powierzchni magazynowych wynosi 5 lat. W przypadku obiektów produkcyjnych często okres ten wydłużany jest do 7 lub 10 lat, tak aby koszt adaptacji zamortyzować w dłuższym okresie. 

Obiekty BTS / BTO

W przypadku, gdy nasze procesy produkcyjne wymagają specjalnych adaptacji, które trudno jest zrealizować na istniejącym obiekcie lub, gdy nie ma możliwości uzyskania odpowiednich zgód środowiskowych rozwiązaniem jest realizacja obiektu w formule BTS (Build-To-Suit) lub BTO (Build-To-Own). Takie obiekty to dedykowane hale magazynowe najczęściej o metrażu powyżej 10 000 mkw. realizowane zgodnie z potrzebami najemcy we wskazanym regionie. Rozwiązanie takie pozwala na ściśle dopasowanie obiektu do potrzeb najemcy, wiążę się jednak z podpisaniem długoterminowej umowy najmu (10 lub 15 lat).

Podsumowanie

Magazyny A-klasowe bardzo często wykorzystywane są pod potrzeby produkcyjne. Niezwykle ważna jest współpraca z doświadczonym doradcą, który wskaże najważniejsze zagrożenia i pomoże dobrać rozwiązanie, które będzie zarówno akceptowalne pod kątem logistycznym jak i finansowym.