Magazyny miejskie SBU i last mile – dla kogo i ile kosztują

Obok dużych centrów dystrybucyjnych przy autostradach rośnie segment mniejszych magazynów położonych w miastach lub tuż przy ich granicach. Korzystają z nich firmy kurierskie, e-commerce, hurtownie, serwisy techniczne i lekka produkcja – wszyscy, dla których liczy się krótki czas dojazdu do klienta.

Rodzaje magazynów miejskich

• SBU (Small Business Units) – moduły od kilkuset do ok. 1000–1500 m², łączące część magazynową z biurowo-socjalną, często z wejściem z poziomu terenu i bramą dla samochodów dostawczych. Odpowiadają na potrzeby małych i średnich firm.
• City logistics – magazyny w granicach administracyjnych dużych miast, zwykle wielonajemcowe, z mniejszymi modułami niż w parkach big-box.
• Last mile – obiekty przeładunkowe, często typu cross-dock, z dużą liczbą doków lub bram i dużym placem manewrowym dla aut dostawczych, służące ostatniemu etapowi dostawy do klienta.

Czym różnią się od parków big-box?

• niższa wysokość składowania (często 6–10 m) – wystarczająca dla rotacji towaru w małych partiach,
• większy udział biura i zaplecza socjalnego, czasem z możliwością obsługi klienta (showroom, odbiór osobisty),
• bramy z poziomu „0” zamiast lub obok doków przeładunkowych,
• więcej miejsc parkingowych dla aut osobowych i dostawczych, w tym ze stanowiskami ładowania pojazdów elektrycznych,
• krótsze umowy najmu – zwykle 3–5 lat, często z możliwością zmiany modułu na większy w tym samym parku.

Ile kosztuje najem magazynu miejskiego?

Magazyny miejskie są wyraźnie droższe w przeliczeniu na m² niż powierzchnie w parkach regionalnych. W I kw. 2026 r. stawki wywoławcze w magazynach miejskich wynosiły 5,00–7,50 EUR/m² miesięcznie, wobec 3,80–5,00 EUR/m² w obiektach big-box (Knight Frank). Najwyższe stawki dotyczą Warszawy – do 6,75 EUR/m² za standardową powierzchnię w lokalizacjach city logistics – a w projektach last mile w Krakowie do 5,90 EUR/m² (Savills, H1 2026). Moduły SBU do 1000 m² osiągają stawki wyższe niż duże powierzchnie w tym samym rynku.

Wyższy czynsz często równoważą niższe koszty transportu i krótszy czas dostawy. Dlatego magazyn miejski warto oceniać w modelu całkowitego kosztu łańcucha dostaw, a nie tylko przez pryzmat stawki za metr.

Na co zwrócić uwagę przy najmie?

• Dojazd i ograniczenia ruchu – zakazy wjazdu dla ciężarówek, strefy czystego transportu planowane lub wprowadzane w dużych miastach, godziny dostaw.
• Sąsiedztwo – bliskość zabudowy mieszkaniowej może ograniczać pracę w nocy i hałas na placu.
• Plac manewrowy – jego wielkość i układ decydują o tym, ile pojazdów obsłużymy jednocześnie.
• Moc przyłączeniowa – przy flocie aut elektrycznych lub wózków ładowanych na miejscu zapotrzebowanie na energię szybko rośnie.
• Elastyczność – możliwość powiększenia modułu lub przeniesienia do większego w tym samym parku.
• Przeznaczenie w planie miejscowym – nie każda działalność (np. produkcja, składowanie materiałów niebezpiecznych) będzie dopuszczalna w obiekcie miejskim.

Podsumowanie

Magazyn miejski to dobry wybór dla firm, w których czas dostawy i dostęp do klientów są ważniejsze niż najniższa stawka za m². Ze względu na ograniczoną podaż takich obiektów w największych miastach warto rozpocząć poszukiwania z wyprzedzeniem i porównać kilka lokalizacji pod kątem czasu dojazdu do kluczowych odbiorców. Pomożemy przygotować takie porównanie.