Rozpoczęcie poszukiwań

Mając określone wymagania i wstępny budżet, można przejść do poszukiwań. Ten etap decyduje o tym, ile realnych opcji będziemy mieli w negocjacjach – a im więcej porównywalnych ofert, tym silniejsza pozycja najemcy.

Kiedy zacząć?

• Gotowa powierzchnia w istniejącym budynku – co najmniej 6–9 miesięcy przed planowanym rozpoczęciem działalności; przy większych modułach lub dostosowaniach – 12 miesięcy.
• Powierzchnia w budowie lub projekt BTS – 12–18 miesięcy, a przy nietypowej specyfikacji i konieczności zakupu gruntu nawet dłużej.
• Przedłużenie obecnej umowy – rozmowy warto zacząć 12–18 miesięcy przed jej końcem, równolegle sprawdzając alternatywy.

W 2026 r. pustostany w głównych regionach spadły do ok. 5–7%, a nowej powierzchni budowanej spekulacyjnie jest mniej niż w poprzednich latach (Savills, H1 2026). W wielu lokalizacjach wybór dużych modułów dostępnych „od zaraz” jest więc ograniczony – to dodatkowy argument za wcześniejszym startem.

Zapytanie ofertowe

Dobrze przygotowane zapytanie (brief) pozwala właścicielom obiektów przygotować porównywalne oferty. Powinno zawierać:

• preferowane lokalizacje i maksymalny czas dojazdu do kluczowych punktów (węzły drogowe, klienci, porty),
• powierzchnię magazynową i biurowo-socjalną oraz możliwy wzrost w okresie umowy,
• wymagania techniczne: wysokość, liczba doków i bram, nośność posadzki, temperatura, moc przyłączeniowa, wymagania ppoż.,
• charakter działalności (logistyka, e-commerce, produkcja, składowanie towarów ADR),
• planowaną datę rozpoczęcia najmu i okres umowy,
• oczekiwania dotyczące standardu ESG (certyfikat, fotowoltaika, ładowarki).

Źródła ofert

Część powierzchni jest publikowana w portalach, takich jak MAGAZYNY.online, ale wiele ofert – zwłaszcza powierzchnie zwalniane przez dotychczasowych najemców, projekty planowane i grunty pod BTS – nie jest ogłaszanych publicznie. Dlatego oprócz przeglądu ofert w portalu warto rozesłać zapytanie do właścicieli w regionie lub powierzyć poszukiwania doradcy, który zna rynek i ma bieżący kontakt z deweloperami.

Wizje lokalne

Przed oględzinami warto przygotować listę kontrolną i sprawdzić na miejscu m.in. dojazd dla ciężarówek, plac manewrowy, stan doków i posadzki, oświetlenie, zaplecze socjalne oraz otoczenie obiektu. Dobrą praktyką jest też rozmowa z zarządcą parku o planach rozbudowy i o tym, jacy najemcy działają w sąsiedztwie.

Podsumowanie

Im precyzyjniej zdefiniowane wymagania i im wcześniej rozpoczęte poszukiwania, tym większy wybór i lepsze warunki negocjacyjne. Kolejnym krokiem jest preselekcja ofert i zawężenie listy do kilku najlepszych obiektów.