Preselekcja ofert

Mając już potencjalnie wybrane powierzchnie magazynowe, celem jest zawężenie listy do kilku najbardziej odpowiednich pozycji, z którymi prowadzone będą negocjacje handlowe. Zwykle są to 3–5 obiektów – na tyle dużo, by zachować konkurencję między właścicielami, i na tyle mało, by rzetelnie przeanalizować każdy z nich.

Kryteria eliminacyjne

Na początku odrzucamy oferty, które nie spełniają wymagań krytycznych – niezależnie od ceny. Mogą to być m.in.:

• termin dostępności powierzchni,
• lokalizacja poza akceptowalnym czasem dojazdu,
• brak możliwości prowadzenia określonej działalności (np. produkcji, składowania towarów ADR) wynikający z decyzji środowiskowej, planu miejscowego lub parametrów ppoż.,
• niewystarczająca wysokość, nośność posadzki lub moc przyłączeniowa, których nie da się zwiększyć w rozsądnym czasie i koszcie.

Porównanie techniczne

Zapoznanie się ze specyfikacją techniczną poszczególnych obiektów jest konieczne, aby dokonać właściwego wyboru. Pomocne są zestawienia budynków i ich parametrów, przygotowane według jednego wzoru: wysokość w świetle, siatka słupów, liczba doków i bram na 1000 m², nośność posadzki, instalacja tryskaczowa, ogrzewanie, oświetlenie, certyfikat ekologiczny i świadectwo charakterystyki energetycznej.

Porównanie kosztów

Oferty trzeba sprowadzić do wspólnego mianownika: ta sama powierzchnia, ten sam okres najmu i te same założenia co do dostosowań. Dopiero wtedy można porównać czynsz efektywny, opłaty eksploatacyjne, szacowane koszty mediów i koszt prac adaptacyjnych w całym okresie umowy. Pomocny jest w tym kalkulator kosztów najmu dostępny w portalu.

Czynniki jakościowe

• możliwość rozbudowy lub zmiany modułu w przyszłości,
• dostęp do pracowników i komunikacji publicznej,
• jakość zarządzania parkiem i opinie obecnych najemców,
• elastyczność właściciela w negocjacjach i podejście do prac adaptacyjnych.

Podsumowanie

Dopiero ograniczenie liczby potencjalnych powierzchni pozwala przejść do następnego etapu, czyli negocjacji warunków handlowych – najlepiej równolegle z kilkoma właścicielami.