Koniec nieograniczonych stref pożarowych

Koniec nieograniczonych stref pożarowych. Nowe Warunki Techniczne trafiły do Komisji Prawniczej — co czeka rynek magazynowy

Projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, trafił właśnie do Komisji Prawniczej Rządowego Centrum Legislacji. To przedostatni merytoryczny etap prac — przed aktem pozostała już tylko notyfikacja w Komisji Europejskiej, podpis ministra i publikacja. Dla branży magazynowej oznacza to jedno: era projektowania hal z nieograniczoną strefą pożarową dobiega końca, a zegar dla inwestycji prowadzonych na starych zasadach zaczął tykać.

Gdzie jesteśmy: status prac nad nowymi WT

Projekt nowego rozporządzenia — które zastąpi obowiązujące od 2002 r. i wielokrotnie nowelizowane Warunki Techniczne — został opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji w czerwcu 2025 r. Od tego czasu przeszedł pełną ścieżkę: konsultacje publiczne i opiniowanie, do których skierowano go łącznie do blisko dwustu podmiotów — od Komendy Głównej PSP, przez izby architektów i inżynierów budownictwa, po organizacje producentów materiałów budowlanych. Uzgodnienia międzyresortowe zakończyła konferencja uzgodnieniowa 20 kwietnia 2026 r. — po dodatkowych wyjaśnieniach resortu żadne ministerstwo nie podtrzymało zgłoszonych uwag. 16 czerwca 2026 r. projekt uzyskał pozytywną opinię Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego, a 14 lipca 2026 r. został skierowany do Komisji Prawniczej RCL, która finalizuje redakcję tekstu (nr 29 wykazu prac legislacyjnych MFiG, kontynuacja ścieżki rozpoczętej pod poz. 68 wykazu MRiT).

Warto podkreślić rzecz, o której często zapomina się w branżowych dyskusjach: rozporządzenie nie trafi do Sejmu. To akt wykonawczy wydawany jednostronnie przez ministra właściwego ds. budownictwa (obecnie, po zmianach w strukturze rządu, jest to Minister Finansów i Gospodarki) na podstawie delegacji z art. 7 Prawa budowlanego. Nie będzie głosowania, poprawek poselskich ani prezydenckiego weta. Okno na zmiany merytoryczne w praktyce już się zamknęło — a to, co branża wywalczyła na etapie konsultacji, widać w finalnym tekście.

Sedno zmiany: koniec § 230, czyli nieograniczonej strefy z tryskaczami

Obecne przepisy pozwalają w budynku jednokondygnacyjnym PM na strefę pożarową o nieograniczonej wielkości, pod warunkiem zastosowania stałych samoczynnych urządzeń gaśniczych wodnych i samoczynnych urządzeń oddymiających. To na tym przepisie opiera się cała polska logistyka wielkopowierzchniowa — big-boxy ze strefami po 30, 40, a nawet 60 tys. m² w jednej strefie chronionej tryskaczami.

Nowy projekt tę możliwość likwiduje — i robi to w pełni świadomie. W uzasadnieniu resort wprost wskazuje, że dotychczasowe dopuszczenie nie realizuje podstawowego wymagania bezpieczeństwa pożarowego dotyczącego ograniczenia rozprzestrzeniania się ognia i dymu, a nieograniczone powierzchniowo strefy stwarzają ryzyko „szkód wielkich rozmiarów”, gdy bezpieczeństwo całego obiektu zależy od niezawodności jednego urządzenia przeciwpożarowego. W miejsce dotychczasowej zasady wchodzi system tabelaryczny: bazowa dopuszczalna powierzchnia strefy zależna od gęstości obciążenia ogniowego, którą można powiększać o określone procenty za poszczególne zabezpieczenia.

Dla hali jednokondygnacyjnej powiększenia wynoszą:

• tryskacze z pojedynczym źródłem zasilania wodą — o 200%,
• tryskacze z podwójnym źródłem zasilania wodą — o 300%,
• samoczynne urządzenia oddymiające — o 100%,
• system sygnalizacji pożarowej z monitoringiem do PSP — o 50%.

Co istotne, w wersji skierowanej do Komisji Prawniczej pojawiły się dodatkowe powiększenia, których nie było we wcześniejszych wersjach projektu — wyraźny ślad skutecznego lobbingu branży. Halę wykonaną z elementów niepalnych (klasa reakcji na ogień A1 lub A2,d0) można powiększyć o dodatkowe 100%, a jeżeli ma ona wysokość do 17 m i drogę pożarową z dwóch przeciwległych stron (żaden punkt dachu dalej niż 40 m od ściany przy drodze pożarowej) — o dodatkowe 200%.

Ile realnie wyniesie maksymalna strefa?

Sumując wszystkie powiększenia (tryskacze z podwójnym zasilaniem + oddymianie + SSP z monitoringiem + niepalna konstrukcja z drogami pożarowymi z dwóch stron), bazową powierzchnię można pomnożyć maksymalnie przez 7,5. W praktyce daje to:

Wnioski są dwa. Po pierwsze, typowa dla rynku najmu deklaracja Q > 4000 MJ/m² — przyjmowana po to, by nie ograniczać najemcy co do rodzaju i wysokości składowania — stanie się bardzo kosztowna: limit ok. 15 tys. m² oznacza, że hala 50-tysięczna wymagać będzie podziału na 4 strefy ścianami oddzielenia przeciwpożarowego. Po drugie, projektowanie z niższym, udokumentowanym obciążeniem ogniowym (Q ≤ 2000) pozwoli utrzymać strefy do ok. 45 tys. m² — ale kosztem elastyczności komercyjnej obiektu. Dodatkowo strefy powyżej 30 tys. m² będą wymagały wykonania elementów budynku wyłącznie z wyrobów niepalnych.

Osobnym kosztem będzie samo podwójne źródło zasilania wodą instalacji tryskaczowej (różnica między +200% a +300%) — czyli w praktyce rozbudowana pompownia i dodatkowa rezerwa zbiornikowa.

Co z istniejącymi halami? Trzy scenariusze ryzyka

Zasada nieretroakcji pozostaje fundamentem: istniejący, legalnie użytkowany magazyn nie musi być dostosowywany do nowych przepisów tylko dlatego, że zmieniło się prawo. Projekt przewiduje jednak trzy sytuacje, w których nowe wymagania mogą dosięgnąć istniejący obiekt:

1. Rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub zmiana sposobu użytkowania. Nowe przepisy stosuje się do części objętej robotami — a projekt zawiera wprost przepis (§ 217 ust. 7) rozstrzygający dotychczasowe spory interpretacyjne. Do pozostałych części budynku nowe wymagania sięgają tylko wtedy, gdy jest to konieczne dla spełnienia wymagań w części rozbudowywanej, albo gdy w strefie pożarowej obejmującej tę część występują warunki kwalifikujące budynek jako zagrażający życiu ludzi. W praktyce: dobudowa biurowca jako odrębnej strefy pożarowej, oddzielonej od hali, nie pociągnie za sobą obowiązku podziału istniejącej strefy magazynowej. Ale włączenie nowej części do istniejącej strefy — na przykład otwarta antresola — oznacza ocenę powiększonej strefy według nowych, znacznie ostrzejszych limitów. Przy strefach po kilkadziesiąt tysięcy metrów droga ta zostanie praktycznie zamknięta, a pozostanie jedynie ścieżka ekspertyzy technicznej i rozwiązań zamiennych uzgadnianych z komendantem wojewódzkim PSP.

2. Obiekt uznany za zagrażający życiu ludzi. Przepisy pożarowe nowego rozporządzenia stosuje się także do użytkowanych budynków istniejących zakwalifikowanych w ten sposób na podstawie przepisów o ochronie przeciwpożarowej — niezależnie od jakichkolwiek robót budowlanych.

3. Zmiana pozwolenia na budowę. Uwaga na mniej oczywisty przypadek: wniosek o zmianę pozwolenia na budowę złożony po wejściu w życie nowych przepisów może otworzyć dyskusję o zakresie ich stosowania do projektu. Inwestycje w toku, które przewidują istotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu, warto domknąć formalnie przed datą graniczną.

Terminy i okna czasowe: kalendarz dla inwestorów

Projekt przewiduje wejście w życie 20 września 2026 r. — z odroczeniem jedynie przepisów o obowiązkowym wykorzystaniu energii słonecznej (§ 358 ust. 2–4), które wejdą w życie 31 grudnia 2026 r. i 31 grudnia 2029 r. Wszystkie przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego zaczną obowiązywać w podstawowym terminie.

Jest jednak jedna istotna niewiadoma: notyfikacja europejska. Rozporządzenie zawiera przepisy techniczne i musi zostać notyfikowane Komisji Europejskiej zgodnie z dyrektywą 2015/1535, co uruchamia co najmniej trzymiesięczny okres standstill, w którym akt nie może zostać przyjęty. Notyfikacja — według stanu na lipiec 2026 r. — jeszcze nie nastąpiła. Jeżeli KE lub inne państwo członkowskie zgłosi opinię szczegółową, okres ten się wydłuży, a termin 20 września 2026 r. może stać się nierealny i zostać przesunięty. Śledzenie tego etapu to obecnie najważniejszy punkt obserwacyjny dla całej branży.

Kluczowa dla inwestorów jest natomiast reguła intertemporalna (§ 394 projektu): o tym, które przepisy stosuje się do inwestycji, decyduje stan sprzed dnia wejścia w życie — złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o zmianę pozwolenia, dokonane zgłoszenie, wydana decyzja. Wniosek złożony przed dniem wejścia w życie prowadzi całą sprawę na dotychczasowych, łagodniejszych przepisach. Co ciekawe, projekt przewiduje też furtkę w drugą stronę: inwestor może dobrowolnie wnioskować o zastosowanie nowych przepisów — co może mieć sens tam, gdzie nowe regulacje coś liberalizują.

Praktyczne rekomendacje na dziś:

1. Projekty w przygotowaniu — jeżeli koncepcja zakłada strefy powyżej nowych limitów, priorytetem jest złożenie kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę przed dniem wejścia w życie. Realne okno to co najmniej okres do 20 września 2026 r., z możliwym bonusem, jeśli notyfikacja opóźni akt.
2. Planowane rozbudowy istniejących obiektów — analogicznie: wniosek złożony przed datą graniczną zamyka temat. Po niej — projektować dobudowy wyłącznie jako odrębne strefy pożarowe z pełnym oddzieleniem.
3. Obiekty istniejące bez planów inwestycyjnych — brak obowiązku dostosowania, ale warto zweryfikować status ppoż. obiektu (żeby wykluczyć ryzyko kwalifikacji jako zagrażający życiu) oraz uporządkować dokumentację odstępstw i rozwiązań zamiennych.
4. Nowe projekty po zmianie przepisów — decyzja o deklarowanej gęstości obciążenia ogniowego stanie się jedną z najważniejszych decyzji biznesowych projektu: kompromis między wielkością strefy, kosztem ścian oddzielenia przeciwpożarowego, kosztem podwójnego zasilania tryskaczy a elastycznością najmu.

Podsumowanie

Nowe Warunki Techniczne to najgłębsza zmiana zasad projektowania obiektów magazynowych od dwóch dekad. Sam resort przyznaje w ocenie skutków regulacji, że zmiany przeciwpożarowe będą odczuwalne przede wszystkim w budynkach wielkopowierzchniowych o funkcji handlowej, produkcyjnej i magazynowej. Wersja skierowana do Komisji Prawniczej jest łagodniejsza od pierwotnego projektu — dodatkowe powiększenia za niepalną konstrukcję i drogi pożarowe realnie podnoszą limity — ale kierunek jest jednoznaczny: koniec nieograniczonych stref, powrót do rachunku obciążenia ogniowego i premiowanie obiektów z pełnym pakietem zabezpieczeń. Dla dewelopera i inwestora najbliższe tygodnie to czas na audyt pipeline'u projektów i decyzję, co musi trafić do urzędów przed dniem wejścia w życie.

Artykuł ma charakter informacyjny i opiera się na dokumentacji projektu rozporządzenia skierowanego do Komisji Prawniczej RCL (lipiec 2026): tekście projektu, uzasadnieniu i ocenie skutków regulacji. Ostateczna treść aktu może ulec zmianie do czasu publikacji w Dzienniku Ustaw. Tekst nie stanowi porady prawnej — decyzje inwestycyjne warto konsultować z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych i prawnikiem.